Das Wichtigste vorab: Warum dieses BMF-Schreiben für Immobilieneigentümer so bedeutsam ist
Wer eine Immobilie saniert, renoviert oder modernisiert, steht vor einer steuerrechtlich folgenreichen Frage: Sind die angefallenen Kosten sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar – oder müssen sie über Jahrzehnte abgeschrieben werden? Die Antwort entscheidet darüber, ob Sie Ihre Steuerlast kurzfristig um Zigtausende Euro senken können oder ob die steuerliche Wirkung auf 50 Jahre gestreckt wird.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 26. Januar 2026 ein neues, umfassendes Schreiben zur steuerlichen Behandlung von Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden veröffentlicht. Es ersetzt die bisherigen BMF-Schreiben aus 2003 und 2017 und gilt in allen noch offenen Fällen. Für die Beratungspraxis und für Immobilieneigentümer bringt es wichtige Klarstellungen – und einige Verschärfungen.
Dieser Artikel erklärt die zentralen Neuerungen strukturiert und praxisnah, mit Beispielen, Tabellen und konkreten Handlungsempfehlungen.
TL;DR – Das Wichtigste auf einen Blick Das neue BMF-Schreiben vom 26.01.2026 ersetzt die bisherigen Regelungen aus 2003 und 2017. Entscheidend ist die Abgrenzung: Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder aktivierungspflichtige Herstellungskosten? Standardhebung bei Wohngebäuden liegt vor, wenn ≥ 3 der 4 zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) deutlich aufgewertet werden. Der Betrachtungszeitraum wurde von 5 auf 3 Jahre verkürzt. Smart-Home-Technik wird erstmals explizit als Merkmal des sehr anspruchsvollen Standards definiert. Die Feststellungslast liegt beim Finanzamt – nicht beim Steuerpflichtigen.
1. Die vier Kategorien: Grundlagen der Abgrenzung
Das Steuerrecht kennt für Aufwendungen an Gebäuden vier grundsätzlich verschiedene Kategorien. Welche Kategorie greift, hat massive Auswirkungen auf die steuerliche Abzugsfähigkeit:
| Kategorie | Steuerliche Folge | Abzug | Typische Beispiele |
|---|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand | Sofort abziehbar | 100 % im Zahlungsjahr (ggf. § 82b EStDV) | Dachreparatur, Malerarbeiten, Heizungswartung |
| Anschaffungskosten | Aktivierung, nur AfA | 2 % p.a. (50 Jahre) | Maßnahmen zur Herstellung der Funktionstüchtigkeit nach Erwerb |
| Herstellungskosten | Aktivierung, nur AfA | 2 % p.a. (50 Jahre) | Standardhebung, Erweiterung, wesentliche Verbesserung |
| Anschaffungsnahe HK (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) | Aktivierung, nur AfA | 2 % p.a. (50 Jahre) | Sanierungskosten > 15 % AK in den ersten 3 Jahren nach Erwerb |
Der Regelfall ist der sofort abziehbare Erhaltungsaufwand. Jede der drei anderen Kategorien ist eine Ausnahme, die einer besonderen Prüfung bedarf – und die das neue BMF-Schreiben nun deutlich präziser regelt.
2. Anschaffungskosten: Wann führen Sanierungen zur Aktivierung?
Objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit
Anschaffungskosten entstehen nicht nur durch den Kaufpreis selbst, sondern auch durch alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Gebäude in einen „betriebsbereiten Zustand“ zu versetzen (§ 255 Abs. 1 HGB). Das BMF-Schreiben unterscheidet dabei zwei Dimensionen:
- Objektive Funktionstüchtigkeit: Das Gebäude muss grundsätzlich nutzbar sein. Fehlen wesentliche Teile (z.B. die Heizungsanlage ist vollständig defekt), führt deren Reparatur zu Anschaffungskosten.
- Subjektive Funktionstüchtigkeit: Das Gebäude muss für den konkreten Verwendungszweck des Erwerbers nutzbar sein. Wer eine frühere Anwaltskanzlei als Zahnarztpraxis nutzen möchte, muss die dafür notwendigen Umbaukosten aktivieren.
Wichtig: Wird das Gebäude ab dem Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten sofort zur Einkünfteerzielung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind nachfolgende Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich keine Anschaffungskosten mehr – es sei denn, es liegt eine Standardhebung vor.
Praxishinweis: Vorsicht bei Leerstand beim Erwerb Wer eine leerstehende Immobilie erwirbt, muss genau prüfen, ob objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit vorliegen. Bei einem unvermieteten Gebäude ist dies zunächst offen – und Sanierungsmaßnahmen können zu Anschaffungskosten führen. Wird das Gebäude hingegen sofort nach Erwerb zur Vermietung angeboten, spricht viel für eine bereits bestehende Funktionstüchtigkeit.
3. Das Kernthema: Standardhebung bei Wohngebäuden
Die vier zentralen Ausstattungsmerkmale
Das BMF-Schreiben definiert exakt vier Bereiche, anhand derer der Standard eines Wohngebäudes beurteilt wird. Nur diese Bereiche sind maßgeblich:
- Heizungsinstallation (Umfang und Qualität)
- Sanitärinstallation (Umfang und Qualität)
- Elektroinstallation (Umfang und Qualität)
- Fenster (Umfang und Qualität)
Ausdrücklich ausgeschlossen: Maßnahmen wie das Anbringen einer Wärmedämmung an der Fassade oder ein Balkonanbau fließen nicht in die Standardprüfung ein. Das hat erhebliche Auswirkungen, gerade bei energetischen Sanierungen.
Die drei Standardstufen – Übersicht
Das BMF-Schreiben unterscheidet drei Standardstufen. Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche konkreten Merkmale welchem Standard zuzuordnen sind:
| Merkmal | Sehr einfach | Mittlerer Standard | Sehr anspruchsvoll |
|---|---|---|---|
| Heizung | Konstanttemperaturkessel, technisch überholt | Zeitgemäße Heizungsanlage (z.B. Wärmepumpe, Gas-Brennwert) | Smart-Home-Steuerung per Präsenzsensor |
| Sanitär | Kein Handwaschbecken, kein Duschbereich, keine Entlüftung | Vollständiges Bad mit Dusche, Wanne, Lüftung | Digitale Armaturen, Whirlpool, Marmorfliesen |
| Elektro | Ein-/zweiphasig, wenige Steckdosen, Aufputz | Dreiphasig, ausreichende Steckdosen, unter Putz | Smart-Home-Automatisierung, integrierte Deckenbeleuchtung |
| Fenster | Einfachverglasung | Isolierglasfenster (Doppelverglasung) | Smart Glass, Fensterfronten, tönbare Verglasung |
Wann liegt eine Standardhebung vor? Die 3-von-4-Regel
Eine Standardhebung – und damit Herstellungskosten – liegt vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale von einem niedrigeren auf einen höheren Standard angehoben werden. Dabei gilt:
- Kein einheitlicher Ausgangspunkt erforderlich: Die drei Bereiche können von unterschiedlichen Ausgangsstandards aus angehoben werden.
- Keine Einheitlichkeit beim Zielstandard: Es reicht, dass jeder der drei Bereiche um mindestens eine Stufe steigt.
- Kombination mit Erweiterung möglich: Wird in Kombination mit einer Erweiterung (z.B. Dachausbau) der Standard in nur zwei Bereichen gehoben, gilt ebenfalls eine Standardhebung.
Wichtige Neuerung: Beobachtungszeitraum verkürzt Der Beobachtungszeitraum für die Vermutungsregel der Sanierung in Raten wurde von früher 5 Jahren auf nun 3 Jahre verkürzt. Das ist für laufende Sanierungsprojekte bedeutsam – im Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht vollendete Ratensanierungen werden ab sofort mit dem 3-Jahres-Zeitraum bewertet.
4. Energetische Sanierung und Smart Home – Was gilt steuerlich?
Wärmedämmung und Heizungsaustausch
In der Praxis ist die Frage rund um energetische Sanierungen besonders relevant. Das BMF-Schreiben stellt klar:
- Eine bloße Energieeffizienzverbesserung führt nicht automatisch zu Herstellungskosten. Eine deutliche Minderung des Endenergiebedarfs allein genügt nicht.
- Der Austausch einer modernen, technisch einwandfreien Öl- oder Gasheizung gegen eine Wärmepumpe, Solarthermieanlage oder Wasserstoffheizung allein begründet keine Anhebung auf „sehr anspruchsvollen Standard“ – der Gebrauchswert erhöht sich dadurch nicht wesentlich.
- Fassadendämmung ist kein zentrales Ausstattungsmerkmal und fließt grundsätzlich nicht in die Standardhebungsprüfung ein.
Steuerlich günstige Konsequenz Energetische Einzelmaßnahmen können weiterhin als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden – sofern sie nicht Teil einer umfassenden Standardhebung in ≥ 3 Bereichen sind.
Smart Home als Merkmal des sehr anspruchsvollen Standards
Erstmals explizit geregelt: Smart-Home-Technologie kann den „sehr anspruchsvollen Standard“ begründen. Konkret führen folgende Maßnahmen zu einer Hebung in den Höchststandard:
- Heizung: Vollständig smart-home-gesteuerte Heizungsanlage (Präsenzsensoren, tageszeit-abhängige Automatisierung).
- Elektro: Smart-Home-Automatisierung der Beleuchtung und Beschattung; überwiegend integrierte Deckenbeleuchtung.
- Fenster: Tönbare Verglasung (z.B. elektrochromes Glas, LC-Glas, thermochromes Glas); Fensterfronten oder Glasfassaden.
Für Eigentümer hochwertiger Objekte bedeutet das: Eine vollständige Smart-Home-Modernisierung in mindestens 3 Bereichen löst Herstellungskosten aus – auch wenn der Ausgangszustand bereits mittlerem Standard entsprach.
5. Anschaffungsnahe Herstellungskosten – § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Die 15 %-Grenze im Detail
Wer eine Immobilie kauft und innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb Sanierungsmaßnahmen durchführt, muss die 15 %-Grenze im Blick haben: Übersteigen die Netto-Sanierungskosten in diesem Zeitraum 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück), werden alle diese Kosten rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten – sie sind dann nur noch über die AfA absetzbar.
Was fällt in die 15 %-Berechnung? Einzubeziehen: Alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude (auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen, Bodenbeläge). Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft (auch verdeckte Mängel). Kosten für wesentliche Verbesserungen. Nicht einzubeziehen: Erweiterungsmaßnahmen, jährlich übliche Erhaltungsarbeiten (z.B. Wartungsverträge, Rohrreinigung), Mieterabfindungen.
Gestaltungsmöglichkeit: Übergang des wirtschaftlichen Eigentums clever timen
Das BMF-Schreiben bestätigt eine in der Praxis etablierte Gestaltungsmöglichkeit: Der Dreijahreszeitraum beginnt taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten). Durch eine vertragliche Verschiebung dieses Übergangs – z.B. indem im notariellen Kaufvertrag ein späteres Übergabedatum vereinbart wird, die Sanierungsarbeiten aber bereits vorher durchgeführt werden – können umfassende Sanierungskosten außerhalb des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehalten werden.
Diese Gestaltung ist nicht missbräuchlich, wenn sie klar vertraglich dokumentiert ist und einem echten wirtschaftlichen Konzept entspricht.
Rückwirkendes Ereignis bei Über-/Unterschreiten der 15 %-Grenze
Das BMF-Schreiben bestätigt: Wird die 15 %-Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr nach Erwerb überschritten – oder wegen Erstattungen wieder unterschritten – handelt es sich um ein rückwirkendes Ereignis gemäß § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO. Alle betroffenen Vorjahresbescheide sind zu korrigieren.
6. Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten im Zusammentreffen
In der Praxis führt eine umfassende Sanierung häufig dazu, dass ein Teil der Maßnahmen sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand ist, ein anderer Teil zu Herstellungskosten führt. Das BMF-Schreiben gibt klare Regeln zur Aufteilung:
- Grundsatz: Aufteilung, auch im Schätzungswege, nach den jeweiligen Kostenanteilen.
- Ausnahme bautechnisches Ineinandergreifen: Sind Maßnahmen bautechnisch voneinander abhängig (z.B. Ausbesserungsarbeiten an Fundamenten als Vorbedingung für einen Anbau), gilt die gesamte Maßnahme als Herstellungskosten.
- Kein bautechnisches Ineinandergreifen entsteht allein dadurch, dass Renovierungsarbeiten gleichzeitig mit Herstellungsarbeiten durchgeführt werden, um Unannehmlichkeiten zu minimieren.
Beispiel aus dem BMF-Schreiben Wird eine Dachgaube aufgesetzt (Erweiterung → Herstellungskosten) und gleichzeitig das gesamte schadhafte Dach neu gedeckt, so sind die Kosten für das Neudecken des übrigen Daches Erhaltungsaufwand. Sie greifen bautechnisch nicht mit dem Gaubeneinbau ineinander.
7. Feststellungslast: Das Finanzamt muss beweisen
Ein für Steuerpflichtige besonders wichtiger Punkt: Die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten begründen, trägt grundsätzlich das Finanzamt. Das bedeutet: Das Finanzamt muss beweisen, dass eine wesentliche Verbesserung vorliegt oder dass der Standard eines Gebäudes gehoben wurde.
Allerdings kehrt sich diese Beweislast de facto um, wenn der Steuerpflichtige seiner erhöhten Mitwirkungspflicht (§ 90 Abs. 1 Satz 3 AO) nicht nachkommt. Das Finanzamt kann dann aus Indizien schließen – insbesondere wenn:
- eine Modernisierung in zeitlicher Nähe zum Erwerb von Grund auf durchgeführt wurde,
- hohe Aufwendungen für die vier zentralen Ausstattungsmerkmale dokumentiert sind oder
- der Mietzins im Anschluss an die Baumaßnahmen erheblich angehoben wurde.
Handlungsempfehlung Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie vor Beginn von Sanierungsmaßnahmen sorgfältig – am besten mit Fotos, Sachverständigengutachten oder einem detaillierten Bauzustandsbericht.
Checkliste: So vermeiden Sie ungewollte Herstellungskosten
- Zustand der Immobilie vor Sanierungsbeginn sorgfältig dokumentieren (Fotos, Gutachten, Bestandsaufnahme).
- Zahl der aufgewerteten Ausstattungsmerkmale im Blick behalten: Weniger als 3 von 4 bedeutet keine Standardhebung.
- Bei Neuerwerb: 15 %-Grenze überwachen – laufende Kostenkalkulation für die ersten 3 Jahre.
- Vertragsgestaltung nutzen: Übergabezeitpunkt im Kaufvertrag taktisch planen, Sanierungen ggf. vor wirtschaftlichem Eigentumsübergang durchführen.
- Kostenaufteilung bei gemischten Maßnahmen von Beginn an strukturieren (separate Rechnungen für Erhaltungs- vs. Herstellungsmaßnahmen).
- Bei Ratensanierungen: Gesamtplanung dokumentieren, damit einzelne Jahresmaßnahmen klar dem Gesamtkonzept zugeordnet werden können.
- Schönheitsreparaturen im 3-Jahres-Zeitraum nach Erwerb in die 15 %-Berechnung einbeziehen.
- Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht frühzeitig in Sanierungsplanung einbeziehen.
Fazit: Steuerliche Weichenstellung schon bei der Sanierungsplanung
Das neue BMF-Schreiben bringt Klarheit in einen der komplexesten Bereiche des Immobiliensteuerrechts. Für Eigentümer und Investoren ist es wichtiger denn je, Sanierungsmaßnahmen steuerlich vorab zu planen – denn die Entscheidung zwischen sofortigem Werbungskostenabzug und jahrzehntelanger AfA kann einen sechsstelligen Steuereffekt ausmachen.
Die zentralen Stellschrauben: Kontrolle der aufgewerteten Ausstattungsmerkmale, Überwachung der 15 %-Grenze im 3-Jahres-Zeitraum nach Erwerb, sorgfältige Dokumentation des Ausgangszustands und taktische Vertragsgestaltung beim Immobilienkauf.
Quellen & Rechtsgrundlagen: BMF-Schreiben v. 26.01.2026 – IV C 1 – S 2253/00082/001/064 | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG | § 255 HGB | BFH-Urteile IX R 64/99, X R 9/99, IX R 15/15, IX R 25/14, IX R 22/15, IX R 29/21 u.a.
