Über die Bewertung von Grundstücken besteht regelmäßig Streit zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt.
Der Bundesfinanzhof hat mit seiner Entscheidung vom 11.09.2013, Az. II R 61/11 zwar zur alten Rechtslage (bis 2006) Stellung genommen – allerdings hat dieses Urteil auch für die derzeit geltende Rechtslage Auswirkungen.
Der BFH stellt in seinem Urteil nochmals heraus, dass für die Bewertung eines bebauten Grundstückes für Zwecke der Erbschaftsteuer nach der bis 2006 geltenden Rechtslage regelmäßig auch dann die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Miete zu Grunde zu legen ist, wenn diese Miete niedriger als die übliche Miete war.
Entscheidend ist die weitere Feststellung des BFH – der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Absatz 7 Bewertungsgesetz (alte Fassung) kann nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.
Im Streitfall wurde lediglich ein Gutachten eines Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vorgelegt – dieses wurde vom BFH nicht anerkannt. Der Beweislast kann nur dadurch Genüge getan werden, dass ein Gutachten vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt wurde.
Praxistipp vom Fachanwalt
Das Urteil hat auch nach der Erbschaftsteuerreform 2009 und damit in der heute geltenden Rechtslage erhebliche Bedeutung.
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes des Grundstückes ist nach der Erbschaftsteuerreform 2009 gemäß § 198 Bewertungsgesetz für alle Grundstücke zulässig.
Damit dürfte für alle gegenwärtigen Nachweise gelten, dass nur Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder von öffentlich bestellten und vereidigten Grundstückssachverständigen geeignet sind, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Alle anderen Gutachten dürfen von der Finanzverwaltung zurückgewiesen werden.
Neben der genannten Nachweisführung bleibt es jedoch auch dabei, dass die Regelung in R B 198 Abs. 4, nach der der Nachweis auch durch einen tatsächlichen Kaufpreis für dieses Grundstück geführt werden kann, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zwischen Fremden zustande gekommen ist und sich in einem Zeitraum von einem Jahr vor bis einem Jahr nach dem Bewertungsstichtag ergeben hat, weiter anwendbar ist.
In Bewertungsstreitigkeiten mit dem Finanzamt ist es sinnvoll, sofort einen Fachanwalt zu kontaktieren, um auf Augenhöhe mit dem Finanzamt agieren zu können.
Rechtsanwalt Sandro Dittmann
Fachanwalt für Steuerrecht
Fachanwalt für Handels- & Gesellschaftsrecht
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